Baukosten

In den ersten Recherchen zu den Holzbauprojekten ab 100 WE in Europa zeigt sich, dass die Baukosten in (Fach-) Veröffentlichungen häufig unpräzise benannt werden. Es gibt leider nur selten Angaben darüber, welche Baukosten genau gemeint sind. Ob es sich also um die Netto- oder Bruttobaukosten handelt, welche Baukostengruppen beinhaltet sind oder ob es die Brutto- oder Nettowohn- oder Nutzflächen sind, auf die sich die Baukostenangaben beziehen, wird oft nur unzureichend bekanntgegeben.

Für einen Vergleich der Bauprojekte speziell in Deutschland kommen erschwerend verschiedene Landesbauordnungen hinzu. Wird der Fokus auf Europa erweitert, spielen noch weitere Faktoren, wie etwa unterschiedlich hohe Lebenserhaltungskosten und Einkommen, unterschiedliche Fördermöglichkeiten der Eigentumsbildung oder verschiedene Mehrwertsteuersätze auf Bauprodukte und Dienstleistungen, eine Rolle. Auch ein Kostenvergleich der Bauwerke über verschiedene Dekaden hinweg, wird wahrscheinlich mit vertretbarem Aufwand nur Näherungsweise möglich sein.

Untersucht wird weiterhin, ob Fördergelder eine Rolle gespielt haben und ob Unterschiede zwischen den verschiedenen Holzbauweisen festzustellen sind bzw. ob es bestimmte Bauweisen gibt, die sich als besonders preiswert herausstellen.

In der Studie werden außerdem die Baukosten von Siedlungen und Quartieren in Holzbauweise mit mineralischen Projekten eines vergleichbaren Baustandards verglichen.

Dass für Holzgebäude generell von Mehrkosten von 10 bis 15% gegenüber mineralisch errichteten Gebäuden auszugehen ist, konnten wir in den bisherigen Recherchen nicht feststellen. Bezogen auf diese Thematik existieren zwar Studien an Einzelobjekten, es liegen jedoch keine umfangreicheren Untersuchungen vor. Diese Wissenslücke soll geschlossen werden.

Erläuterungen zur Methodik zur Erfassung der Baukosten

Ein besonderes öffentliches Interesse besteht an den Baukosten der realisierten großvolumigen Siedlungen und Stadtquartiere. Deshalb ist das ein Arbeitsschwerpunkt der Studie. Bei deren Erfassung und für einen Vergleich der Baukosten gibt es einige methodische Probleme zu lösen.

1. Welche Kosten sind gemeint?
In Veröffentlichungen zu den Baukosten ist fast immer unklar welche Baukosten genau genannt sind. Die Angaben Euro / m² sind sehr unspezifisch und können je nach Bezugsgrößen zu sehr unterschiedlichen Zahlen führen. Unklar ist oft, ob die Baukostenangaben auf die Nutzfläche oder die Wohnfläche bezogen ist, ob es Brutto- oder Netto-Flächenangaben oder die Bruttogrundfläche BGF sind, und ob der Eurobetrag die Umsatzsteuer enthält oder nicht. Weiterhin spielt es eine Rolle welche Kostengruppen nach DIN 276 in den Angaben der Baukosten berücksichtigt werden.

2. Unterschiedliche Baukulturen, Baustandards und Baunormen der deutschen Bundesländer
Die verschiedenen Baunormen der Bundesländer, in denen die 14 Holzbausiedlungen und -quartiere in Deutschland liegen, erschweren weiterhin den Vergleich der Bauweisen. Trotzdem hängen sie vermutlich nicht direkt mit den Holzbauweisen zusammen.

3. Vergleich verschiedener EU-Länder
Methodisch zu lösen ist, wie man die Baukosten beispielsweise von Projekten in der Schweiz mit denen in Deutschland vergleichen kann. Die Unterschiede der Einkommen und Lebenserhaltungskosten sind groß und der Wechselkurs in den letzten Jahren schwankte stark. Insbesondere als die Schweizer Notenbank den Eurokurs nicht mehr stützen wollte, brach der Eurowert gegenüber dem Schweizer Franken stark ein. Die Projektkosten miteinander zu vergleichen ist methodisch aufwendig und es es ist fraglich, welche Erkenntnisse das bringt. Andere Euroländer wie z.B. Österreich oder Frankreich mit den Baukosten der deutschen Projekte zu vergleichen wird etwas einfacher sein. Die Fragen zur Berücksichtigung von Unterschieden in den Baustandards und Baunormen ist allerdings noch viel stärker von Bedeutung als dies bereits schon innerhalb der deutschen Bundesländer der Fall ist. Von den deutschen Nachbarländern sollen deshalb vor allem die Bauweisen betrachtet und innovative Ansätze zur Kostensenkung oder Qualitätssteigerung herausgearbeitet werden.

4. Holzbau-Unternehmen
Deutsche Bauprojekte werden ebenso von Holzbauunternehmen anderer europäischer Länder beliefert, wie auch deutsche Unternehmen großvolumige Bauprojekte in den Nachbarländern beliefern. Es gibt in Europa nur wenige Holzbauunternehmen, die in der Lage sind großvolumige Holzbausiedlungen und -quartiere mit den erforderlichen Holzbau-Elementen oder -modulen zu beliefern. Bei einem wachsenden Anteil von Geschosswohnbauten, wie dies politisch gewünscht und gefördert wird, sollte sich das allerdings ändern. Was bedeutet eine größere Konkurrenz für die Baukosten?

Lebenszykluskosten
Grundsätzlich wäre es wünschenswert, wenn für Holzbau-Siedlungen und -quartiere die kompletten Lebenszykluskosten erfasst werden könnten. Ob die Daten hierfür mit vertretbarem Aufwand zu erfassen sind, ist allerdings fraglich, da es nach wie vor keinen Standard in den üblichen Planungs- und Bauabläufen gibt. Deshalb sollen für die Lebenszykluskosten Literatur-Werte verwendet und ggf. Daten exemplarisch für maximal zwei Projekte abgefragt werden, sofern ein Mehrwert aus der Literatur-Recherche ersichtlich sein wird. Lebenszyklusbetrachtungen könnten ein wichtigerer Faktor für Bauentscheidungen werden, wenn der Preis auf Treibhausgase oder die Entsorgung von problematischen Baustoffen deutlich teurer wird. Eine Lenkungswirkung ergäbe sich bei 180 Euro je Tonne CO2 (Empfehlung des Umweltbundesamts). Die Akteur*innen- und Expert*innen sollen in qualifizierenden Interviews zur Erfassung der Lebenszykluskosten befragt werden. Außerdem soll sie im Zuge dessen eine Einschätzung und Meinung zu den derzeit diskutierten CO2-Preisen abgeben.

Kosten im Hochbau nach DIN 276
Es wird angestrebt, soweit die Angaben verfügbar gemacht werden, die Kostenangaben in der zweiten Kostengliederungsebene nach DIN 276 für die Kostengruppen 300 und 400 sowie ggfs. 700 darzustellen. Hieraus kann ein differenzierterer Vergleich und Analyse gemacht werden. Die Kostengruppe 300 beinhaltet auch die Kostengruppe 310, 320, 330 usw. und Kostengruppe 400 beinhaltet auch die 410, 420 usw., sowie die KG 700 die 710, 720 usw.

Bei der Baukostenerfassung und Auswertung sind die DIN Veränderungen der DIN 276 Kosten im Hochbau (1993, 2006/2008) und die 2018-12 ist noch nicht relevant) zu beachten sowie auch Anpassungen in der DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen (2005, 2016) zu berücksichtigen und für den Vergleich anzupassen. Eine Baukostenindexangleichung der eruierten Kosten trägt zu einer Vergleichbarkeit bei. Eine Angleichung an Regionen in Deutschland wird nicht regelhaft vorgenommen, sondern nur ggfs.  in der Diskussion berücksichtigt. Je nachdem, ob Projekte bereits abgerechnet oder noch in Planung/Bau sind, kann auf die verschiedenen Stufen der Kostenermittlung wie Kostenschätzung bzw. Kostenfeststellung zurückgegriffen werden.